Пять вещей, которые надо знать при покупке квартир в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде

Одна из самых обсуждаемых тем в разговоре о покупке недвижимости в Таиланде: «иностранцы могут приобрести на свое имя квартиру на праве собственности».

Едва услышав о данной возможности, большинство иностранных инвесторов загораются и не обращают внимание на остальные подробности по данной теме, считая их «юридическим бредом», а представленные нами доводы и исследования – всего лишь попыткой ввести их в заблуждение.

На самом деле, о покупке жилья в Таиланде следует знать довольно много, чтобы начать охоту на недвижимость. Поскольку у читателей действительно не всегда хватает времени вдаваться в подробности и изучать иностранное право самостоятельно, предлагаем ознакомиться с некоторыми важнейшими юридическими и практическими вопросами, заслуживающими внимания.

1. Только 49% площади кондоминиума могут быть в собственности у иностранца.

В Бангкоке это правило вряд ли помешает вам реализовать свои планы. Большинство покупателей и владельцев кондоминиумов в Бангкоке являются гражданами Таиланда.

Даже в тех кондоминиумах, которые пользуются популярностью среди иностранцев, явление, когда в одном доме иностранные собственники помещений превышают число владельцев-тайцев, остается крайне редким.

49% в кондоминиуме

Возникает логичный вопрос, почему это правило вообще существует, однако во многих азиатских странах (и не только в Таиланде) существует страх и протекционизм, которым пытаются сохранить «контроль» над иностранцами при помощи цифр и процентов.

В других местах – Паттайе, Пхукете, Ко Самуе, Чиангмае и Хуа Хине следует проявлять особую осторожность, чтобы гарантировать, что имеющаяся предельная «квота» иностранных граждан-собственников, позволила и вам присоединиться к их числу, купив кондоминиум на абсолютном праве собственности.

2. Банки часто рекламируют предложение профинансировать иностранцев, даже в будущем, однако в последствии этого не делают.

Исходя из личного опыта и опыта состоявшихся покупателей: чтобы вложить первые деньги в квартиру в Бангкоке, мне пришлось взять кредит в банке моей страны, который затем был передан тайскому банку. При этом кредит должен быть в иностранной валюте, так как для покупки недвижимости на безусловном праве собственности иностранцем, необходимо отправить иностранную валюту из-за границы.

Делается это с целью завести бланки валютных операций на имя покупателя, а в последствии зарегистрировать право собственности на кондоминиум на иностранного гражданина в Земельном Управлении.

Банк в Таиланде

Это значит, что банкам придется устраивать чехарду, чтобы просто обеспечить ипотеку. Тайские банки смотрят на иностранцев как на потенциальных беглецов за рубеж и не хотят тратить время на дальнейший потенциальный поиск зарубежных активов для покрытия долга. Это означает, что наибольший процент покупателей в рассматриваемом сегменте рынка держится на наличных деньгах, что, безусловно, добавляет отрасли стабильности.

Если вы пытаетесь получить тайские банковские инвестиции, учитывайте, что банки при решении вопроса о выдаче кредита, в первую очередь, смотрят на наличие у вас на территории Таиланда своего бизнеса и состояние в браке с гражданином Таиланда, который имеет такую степень благосостояния, что сможет обеспечить сделку, а также иные активы, свидетельствующие о вашей платежеспособности в Таиланде: кредитная история, выписка банковской карты и т.д.

В настоящее время в Бангкоке наблюдается избыток кондоминиумов, а доходность аренды в процентном соотношении с более дорогими соседями: Сингапуром и Гонгконгом, существенно ниже.

Аренда кондоминиума

Кондоминиум даже в отличном для сдачи в аренду районе по высокой инвестиционной цене может оказаться перспективным для вложения благодаря максимально выгодному расположению и наличию инфраструктуры: если в таком доме внутри есть круглосуточный супермаркет или множество ресторанов в торговой зоне, то при сохранении данных условий имущество будет продолжать сохранять высокую арендную стоимость.

С другой стороны, помещение в той же «Сой», может остаться без арендатора всего через несколько месяцев после постройки и сдачи объекта, даже если арендная плата будет снижена до 50% от среднерыночной. В том числе поэтому на слово доверять агентам по недвижимости в Бангкоке следует с осмотрительностью.

В дополнение к этому, государственные органы пристально следят за налоговыми декларациями и взимают сокрытые налоги — не только подоходный налог с физических лиц, но и «деловой налог» в размере 12,5% за аренду жилья. Все это увеличивает затраты на инвестирование и аренду квартиры, и вы должны рассчитать это в своем бюджете и прогнозах, чтобы в последствии избежать неудачи при покупке своей первой недвижимости за рубежом.

3. Вы не будете иметь права голоса на общем собрании собственников кондоминиума.

Если вы не имеете более половины прав голоса, предоставленных всем собственникам целого здания, то будете иметь меньшинство по вопросам, хоть сколь имеющим значение: повышение сборов за общую площадь, использование фонда капитального ремонта, решение вопросов технического обслуживания и т.д.

Не стоит думать, что высказав свое мнение на общем собрании собственников, вы сможете добиться существенных изменений в управлении домом. Способ управления кондоминиумом сводится к тому, как застройщик распределил владение зданием, причем независимо от того, сохранил ли он существенный или больший процент голосов на общем собрании, и планирует ли он передать управление домом компетентной или не самой компетентной управляющей компании или самостоятельно управлять активами.

Собрание в кондоминиуме

Перед покупкой недвижимости следует тщательно изучить план управления, представленный застройщиком. Приведу более понятный пример: если вы собираетесь купить автомобиль Феррари, то вам следует узнать, работают ли обслуживающие Феррари сервисы в вашем регионе. Хоть я и не являюсь хозяином Феррари, с уверенностью могу сказать: на Пхукете, учитывая состояние дорог и отсутствие компетентных сервисов, обслуживать такую машину будет крайне невыгодно.

Выбирая новый смартфон, каждый из нас откажется от покупки той или иной модели, если рядом не будет соответствующего сервиса, где его смогут починить или заменить сломавшиеся детали. Такая же ситуация и с недвижимостью – только вкладываясь в кондо, речь идет о намного больших суммах инвестиций, а значит и план управления зданием должен быть изучен гораздо более тщательно.

4. Не ведитесь на «Хайп» — а он всегда будет иметь место.

Все мы не любим ложные утверждения из масс-медиа? Если вы видите привлекательную глянцевую брошюру, на которой написано о том, что застройщик «должен выполнить все свои обещания по закону» — относитесь к таким маркетинговым ходам с осторожностью.

Приведу показательный пример: я купил квартиру в кондо, в котором каждому владельцу был обещан доступ к «частному винному погребу с личным безопасным местом для хранения вина». Удивительно, но без всякого стыда довольно известный застройщик просто поставил деревянный шкаф со стеклянными дверьми без охлаждения и даже замков прямо в открытом коридоре аккурат между бассейном и тренажерным залом. И если бы я захотел сделать яичницу на этом шкафу – не сомневаюсь, я бы это сделал.

Без кондиционера

Не все подобные вещи являют собой страшный сон наяву. В данном случае, например, я получил действительно хорошую квартиру, несмотря на названный выше просчет. Я привел данный пример для того, чтобы доказать, что часто придется идти на компромисс с застройщиком, хотя в более урегулированных юрисдикциях вы бы потенциально могли добиться более выигрышного для себя решения вопроса. Компромисс здесь – это абсолютная норма как в крупном бизнесе, так и на потребительском рынке.

5. Подготовьте свое владение для легкой перепродажи.

Если вы покупаете квартиру как иностранец и платите наличными, вы можете приобрести ее на иностранную компанию и впоследствии продать ее. Безусловно, делать это стоит, если стоимость создания и обслуживания иностранного юридического лица является разумной, а также если такая компания может быть «продаваемой» иным лицам. Кроме того, стоит воздержаться от такого рода схемы, чтобы просто избежать уплаты налогов.

Продажа недвижимости в Таиланде

Тем не менее, вы можете использовать подобную схему, заплатить налог на покупку недвижимости, а в дальнейшем вести дела юридического лица как считаете нужным, при условии, что в последствии на данную фирму найдется покупатель.

Если такая компания получает доход от сдачи имущества в аренду, она не облагается налогами по причине того, что «использование недвижимого имущества» для получения дохода не считается «за пределами Таиланда». Кроме того, данное правило применимо и в случае, если юридическое лицо заключает договор об аренде за пределами Таиланда и также за пределами страны получает арендную плату.

Отправить ответ

avatar